Wie zelfstandig is en werkt met een vennootschap heeft er baat bij om een stuk van zijn woning te verhuren aan de vennootschap. Het is natuurlijk logisch dat bepaalde gebieden van de woning zoals bijvoorbeeld de bureelruimte wordt gebruikt in het kader van de beroepswerkzaamheid.
Tenslotte heb je een ruimte nodig waar je alle administratieve formaliteiten verricht.
Heb je een woning (of loods, magazijn, …) in privaat bezit en gebruik je ruimte voor je beroepsactiviteit, dan is verhuren aan de vennootschap een mogelijkheid. We gaan na wat de mogelijkheden allemaal zijn en de fiscale consequenties ervan.
Belasting in personenbelasting, doch let op.
In de aangifte personenbelasting dien je dit aan te geven. Zo heb je onder meer het Kadastraal Inkomen van de ruimte nodig die je verhuurd aan de vennootschap. Het verhuurde deel zal je aangeven onder code 1109 van de aangifte personenbelasting.
Code 1110 in de aangifte dient om de ontvangen huurgelden aan te geven, maar let op: we onderscheiden diverse situaties:
Verhuring ongemeubelde ruimte door een bedrijfsleider:
Ben je bedrijfsleider en verhuur je bureelruimte aan de vennootschap? Dan moet je opletten voor de herkwalificatiegrens. Dit houdt in van zodra onderstaande formule overschreden wordt, dat je er op wordt belast als een bezoldiging (marginaal tarief). De formule oogt als volgt:
Voor inkomstenjaar 2012: KI (niet geïndexeerd) x 5/3 x 4,10
Cijfervoorbeeld:
Een alleenstaande bedrijfsleider verhuurt zijn bureelruimte met een KI van 200 voor 250 euro per maand (3.000,00 euro per jaar) aan zijn vennootschap.
- Code 1109: 200 (het kadastraal inkomen)
- Code 1110: 200 x 5/3 x 4,63 = 1.543,33 euro
- Code 1401: 3.000,00 – 1.543,33 euro = 1.456,67 euro dat wordt belast als een beroepsinkomen.
Hoe wordt je nu concreet belast? Je wordt belast op 60% van het ontvangen huurgeld zoals aangegeven in code 1110. De overige 40% wordt afgetrokken en beschouwd als een forfaitaire kostenaftrek. Het deel dat wordt geherkwalificeerd als beroepsinkomen (code 1401) wordt belast aan het marginaal tarief, zonder enige kostenaftrek.
Zoals je merkt, zijn hier toch wel beperkingen aan, maar het biedt mogelijkheden om geld uit je vennootschap te halen. Lees zeker verder om de voordelen te ontdekken.
Verhuring gemeubelde ruimte door een bedrijfsleider:
Als bedrijfsleider kan je ook het meubilair verhuren aan je vennootschap. Verhuur je dus niet alleen de ruimte maar ook bijhorend meubilair (kantoorruimte + bureau) dan wordt het alvast iets interessanter. De herkwalificatiegrens is hier nog steeds van toepassing, maar de berekening verloopt toch iets anders omdat we dit dienen op te splitsen tussen een roerend en een onroerend inkomen:
- Eerst opsplitsing van meubilair en niet-gemeubileerd gedeelte:
- Meubilair: 40% van de huurprijs (interessant want er is een kostenaftrek van 50%!) = roerend inkomen;
- Niet meubilair deel: 60% van de huurprijs = onroerend inkomen;
- Toepassing van de herkwalificatiegrens: Voor inkomstenjaar 2021: KI (niet geïndexeerd) x 5/3 x 4,63
Cijfervoorbeeld:
Een alleenstaande bedrijfsleider verhuurt zijn bureelmeubilair + ruimte met een KI van 200 voor 250 euro per maand (3.000,00 euro per jaar) aan zijn vennootschap.
- Code 1109: 200 (het kadastraal inkomen)
- Code 1110: 200 x 5/3 x 4,63 = 1.543,33 euro
- Code 1401: (3.000,00 * 60%) = 1.800,00 euro – 1.543,33 euro = 256,67 euro dat wordt belast als een beroepsinkomen.
- Code 1157: (3.000,00 x 40%) x 50% kostenaftrek = 600,00 euro.
Hoe wordt je nu concreet belast?
Niet-gemeubileerd gedeelte: Je wordt belast op 60% van het ontvangen huurgeld zoals aangegeven in code 1110. De overige 40% wordt afgetrokken en beschouwd als een forfaitaire kostenaftrek. Het deel dat wordt geherkwalificeerd als beroepsinkomen (code 1401) wordt belast aan het marginaal tarief, zonder enige kostenaftrek.
Deel meubilair: Je wordt belast aan 30% op het huurgeld zoals aangegeven in code 1157. Dit wil dus zeggen NA aftrek van de forfaitaire kosten.
Gemeubileerd verhuren is dus zeker interessant:
- Het verlaagd het bedrag dat in aanmerking komt voor de huurherkwalificatie;
- Het gemeubeld gedeelte heeft een interessante kostenaftrek van 50%;
- Het gemeubeld gedeelte wordt belast aan een laag tarief (30%).
Verhuring pand door een niet-bedrijfsleider:
Wie een pand verhuurd aan een vennootschap waar hij geen bedrijfsleider in is, hoeft zich geen zorgen te maken om de huurherkwalificatie. Het volledige bedrag wordt ingegeven onder code 1110 en aldus ook daarop belast (na een forfaitaire kostenaftrek van 40% waarmee de belastingen zelf rekening houden).
Zo kan het bijvoorbeeld handig zijn om een tweede verblijf te verhuren aan een vennootschap waarvan je zelf geen bedrijfsleider bent.
Verhuring door een bedrijfsleider en diens echtgeno(o)t(e):
Uit bovenstaande leren we voornamelijk dat een bedrijfsleider moet opletten met de huurherkwalificatie en dat een persoon die geen bedrijfsleider is, daar geen rekening mee dient te houden. De vraag is nu natuurlijk: hoe wordt mijn echtgenote erop belast als zij ook een deel van de woning bezit?
Ook hier dienen we met verschillende situaties rekening te houden:
- De partner is ook bedrijfsleider in de vennootschap: de huurherkwalificatie is ook hier van toepassing;
- De partner is geen bedrijfsleider in de vennootschap: huurherkwalificatie is NIET van toepassing (optimalisatiemogelijkheid!).
Uitgebreid voorbeeld met partner die geen bedrijfsleider is:
Een bedrijfsleider en diens partner verhuren de ruimte (met een KI van 400) en bureelmeubilair voor 500 euro per maand (6.000,00 euro per jaar) aan de vennootschap.
- Code 1109: 200 (het kadastraal inkomen = deel van de bedrijfsleider)
- Code 2109: 200 (het kadastraal inkomen = deel van de vrouw)
- Code 1110: 200 (KI deel man) x 5/3 x 4,63 = 1.543,33 euro
- Code 2110: 6.000,00 euro x 60% (deel niet-gemeubileerd) x 50% (deel voor de vrouw) = 1.800,00 euro
- Code 1401: (6.000,00 x 60%) = 3.600,00 euro x 50% (deel man) = 1.800,00 euro -1.543,33 euro = 256,67 euro dat wordt belast als een beroepsinkomen.
- Code 1157: (6.000,00 x 40%) x 50% kostenaftrek = 2.400,00 euro x 50% (deel man) = 960,00 euro
- Code 2157: (6.000,00 x 40%) x 50% kostenaftrek = 2.400,00 euro x 50% (deel vrouw) = 960,00 euro
Hoe kan je nu snel geld uit je vennootschap halen hiermee?
Er bestaat nog steeds de optie om huur vooruit te betalen. Je zou op die manier kunnen beslissen om 5 jaar op voorhand te betalen. Dit impliceert dan dat je snel geld beschikbaar hebt, terwijl deze toch gespreid belast mag worden in de personenbelasting (artikel 7, §2, WIB92 – huurinkomsten kan gespreid worden over duur van huurcontract). In de vennootschap vormt het een aftrekbare beroepskost zolang er voldaan wordt aan het matching principe: De kost kan enkel in aftrek worden genomen voor het boekjaar waarin deze betrekking heeft. Van de vooruitbetaalde huur in ons voorbeeld (5 jaar op voorhand) zou m.a.w. elk jaar slechts 1 vijfde in kosten kunnen genomen worden.
Aandachtspunten vooruitbetaalde huur:
- Zorg er zeker voor dat deze effectief betaald wordt. Boeken op een rekening-courant is dus niet toegelaten. Het best zet je er ook een omschrijving bij zodat men kan afleiden dat het om vooruitbetaalde huur gaat (bv: ‘vooruitbetaling huur’).
- Voeg bij uw aangiftes personenbelasting en vennootschapsbelasting een geschreven en getekend document toe waarin blijkt dat je de ontvangen huur goed ontvangen hebt (eventueel verwijzing naar de datum van storting er bij vermelden om dit later snel terug te kunnen vinden).
- Voeg een addendum toe aan het huurcontract waarin bepaald wordt dat de huur voor een periode werd vooruitbetaald (specifieer ook deze periode).
- Tegenstrijdig belang: Het belangenconflict is een relatief eenvoudige procedure waarbij de raad van bestuur kennis neemt van dit tegenstrijdig belang en dit noteert in de notulen die worden opgenomen in het jaar verslag of gelijktijdig met de jaarrekening wordt neergelegd). Wanneer de zaakvoerder enig vennoot is, kan hij de beslissing zelf nemen of de verrichting zelf doen. Niettemin dient hij een bijzonder verslag op te stellen dat tegelijkertijd met de jaarrekening neergelegd dient te worden. De lasthebber ‘ad hoc’ kan om het even welke handelingsbekwame persoon zijn, al dan niet zaakvoerder van de vennootschap.
Fiscale implicaties:
Voor de vennootschap: de vooruitbetaalde huur is aftrekbaar als beroepskost (maar niet alles in één keer).
Voor de bedrijfsleider: hij ontvangt in één keer de huur en wordt hier toch gespreid op belast. Dit is ook logisch omdat men op voorhand niet kan weten wat de coëfficiënt zal zijn voor het berekenen van de huurherkwalificatie van enkele jaren later.
Noot: huurherkwalificatie en groepsverzekering.
Aangezien huurherkwalificatie wordt aanzien als een beroepsinkomen, dan kan de vraag gesteld worden of deze ook niet mee in aanmerking komt voor het bepalen van de 80%-grens van de groepsverzekering.
Het antwoord hierop is: JA, dit komt ook mee in aanmerking voor het bepalen van de 80%-grens van de groepsverzekering. Doordat een deel van de ontvangen huur als beroepsinkomen wordt gekwalificeerd, kan je dus in een later stadium meer kosten maken met de groepsverzekering. Je dient er wel op te letten dat deze periodiek moet zijn, dus voor alle zekerheid laat je deze geherkwalificeerde huurinkomsten ook berekenen en opnemen door het sociaal secretariaat. Uit de aangiftes bedrijfsvoorheffing kan namelijk afgeleid worden dat deze zonder twijfel periodiek voorkomen.